Kira Bedelinin Tespiti Davası – Sayı – 1
Kira Bedelinin Tespiti Davası, bir diğer adıyla kira tespit davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılabilen kira bedelinin yeniden belirlenmesi için mahkemeye başvurmak suretiyle görülen bir davadır. Bu davalara bakmakla görevli olan mahkemeler sulh hukuk mahkemeleridir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerinde düzenlenen kira bedelinin tespiti davası, kira bedelinin uyarlanması davası ile sıkça karıştırılmaktadır. Bu bakımdan öncelikle ifade etmekte fayda görmekteyiz ki, kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda mutlaka konusunda uzman, kira bedelinin tespiti davası bakımından uygulamada ve pratikte tecrübeli bir hukuk bürosundan destek almanızı tavsiye ederiz.
Bu vesileyle kira tespit davası bakımından bazı hususlara dikkatinizi çekmek isteriz; Taraflar kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına dair bir anlaşma yapmamışlarsa, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi ve kira tespit davası şartlarının olması halinde davaya bakan hakim hakkaniyete göre kira bedeli belirleyecektir (Türk Borçlar Kanunu madde 344/2).
Bununla birlikte, kira bedelinin tespiti davasında herhangi bir süre koşulu bulunmamaktadır. Dava hem kiracı hem de kiraya veren tarafından her zaman açılabilecektir (Türk Borçlar Kanunu madde 345/1). Ancak kira sözleşmesinin yeni döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulması koşuluyla yeni kira dönemi sonuna kadar açılır ise mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin süresi beş yılın altında ve kira bedelinin artışına ilişkin taraflar arasında bir anlaşma yok ise mahkeme taşınmaz ve emsal/rayiç değer durumuna göre kira artış oranını belirleyecektir. Mahkeme tarafından kira bedelinin tespiti davası sonucunda belirlenecek olan kira artış oranı tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı üzerinde olamayacaktır.
Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli ise veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni belirlenecek olan kira bedeli;
- Hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı,
- Kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak
- Hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenecektir. (Türk Borçlar Kanunu madde 344/3).
Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin tespiti davası ile ilgili önemli hükümleri aşağıdaki gibidir:
MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Yukarıdaki bilgiler genel amaçlı olarak paylaşılmış olup, her hukuki işlemin kendi içinde farklılıklar barındırabileceği hususu unutulmamalıdır. Kaldı ki kira sözleşmesinin taraflarının tacir olup olmadıkları, kira sözleşmesinin işyeri kira sözleşmesi ya da konut kira sözleşmesi olup olmadığı, kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlenmesi gibi diğer birçok husus kira bedelinin tespiti davası bakımından bazı farklılıklar yaratabileceğinden, konusunda uzman bir avukata danışmanız faydalı olacaktır.
İstanbul Bağdat Caddesi’nde faaliyet gösteren hukuk büromuz, kira bedelinin tespiti davalarında uzmandır. Bu kapsamda hukuki desteğe ihtiyacınız bulunması halinde sizi Bağdat Caddesi’nde bulunan MV Hukuk Bürosu’na davet ediyoruz.
Diğer bilgi notlarımıza ve makalelerimize buradan ulaşabilirsiniz.
